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图1是福布斯评选的美国地产富豪榜，排名第一的是Donald Bren，个人财富有180亿美元。他能在地产界拔得头筹，靠的是他在70年代末80年代初对加州尔湾公司(Irvine Co.)的收购。这次收购，堪称是1626年荷兰总督Peter Minuit用24美元从当地人手中购买整个纽约曼哈顿岛的现代加州版。160年前的1864年，随着加州淘金热的兴起，爱尔兰移民二代James Irvine(图2)和几个合伙人以2.5万美元的价格，从墨西哥和西班牙人手中购买了现在位于加州橙县中心的10万多英亩的土地，即现在的尔湾牧场(Irvine Ranch)，用于放牧。尔湾这个地方就是以James Irvine的名字命名的。1870年James Irvine又以15万美元的价格从几个合伙人手中买下了该牧场的全部产权，成立尔湾公司(Irvine Co.)，成为加州最大的私人土地拥有者。除了饲养绵羊之外，尔湾公司的牧场也种植橙子，葡萄，木瓜，花椰菜，牛油果等各种蔬菜水果。随着二战的结束，美国迎来了婴儿潮一代，加上新移民的涌入，南加州人口快速增长，房地产迎来了大发展。此时尔湾公司也顺势转型搞起了房地产开发。在1960年，尔湾公司非常有远见的将1000英亩土地以1美元价格划拨给加州大学尔湾分校，即现在的UCI，这为尔湾后来的发展奠定了人才基础并提供了优质的教育资源。1971年，尔湾成为橙县第26个市，这是一个完全由私人公司拥有土地并整体设计规划经营的城市。1977年，因为税务等等原因，尔湾公司背后的尔湾家族决定出售属于尔湾家族基金会的大部分尔湾公司股权。尔湾公司股权的背后是几万英亩的尔湾土地所有权，这引来了众多投资者的兴趣。此时我们故事的主人公Donald Bren的人生就和这家公司交织在一起了。Donald Bren(图3)1932年出生于加州洛杉矶。50年代他当兵退伍之后回到家乡，正赶上美国住宅开发热潮。以借来的一万美元自己开公司在尔湾周边从事住宅开发。1970年一家公司花3400万美元收购他的公司，两年后，随着美国经济萧条地产市场冷却，他再次以2200万美元从这家公司手中将自己的公司又买回来，净赚1200万美元。就这样Bren一直在这个行业积累经验和财力。1977年尔湾公司股权出售时，他抓住了这个机会。尔湾背山靠海，紧邻洛杉矶，交通便利，气候温和宜人，享有优质教育资源，这些使其具有极大的升值潜力。Donald Bren非常看好这片区域，于是联合另外几个投资人，以当时惊人的3.37亿美元高价击败了美孚石油，拿到了尔湾家族基金会的尔湾公司股权。在此后的20年时间，Donald Bren一点一点从其他投资人手中买下他们的股权。这里面有很多因素。首先是大家的开发理念不同，另外房地产市场有高涨也有萧条，在萧条时大家就想卖掉股权。另外有的投资者因为其他投资需要现金，有的是因为有债务需要现金。还有一群早期租户因为合约到期，不希望租金涨价，用阻止尔湾公司继续开发为威胁，一直打续租官司。这些因素促使其他投资者将尔湾公司的股权卖给了Bren。这其中Bren还和尔湾家族因为股权交易价格问题打了7年的官司，Bren最终以比较低的补偿价格了结了官司，拿到了尔湾公司100%的股权。至此，尔湾家族和尔湾公司除了有共同的名字外，已经没有任何关系。Bren对尔湾的经营非常成功。他以低廉价格将500英亩土地卖给加州大学尔湾分校用作科技产业园，以此进一步吸引更多公司在其土地进行投资。长远规划，布局因地制宜，精心设计建设，带来宜居且治安良好的环境，吸引了很多华人和高科技企业入住。住宅，商业，休闲，教育以及高薪就业岗位一应俱全。博通，暴雪，爱德华兹生命科学，Rivian电动车，西部数据等等很多高科技企业总部都在这里。尔湾公司在这里拥有590处写字楼，125处公寓6.5万单元，40个商业中心，3处高尔夫球场，前两年腾讯公司也从尔湾公司租下了2400平的办公楼。尔湾公司作为自有土地的私人控股公司，和一般的地产公司需要快速周转不同，可以从非常长期的时间视角进行整体开发。自持物业，坐地收租，随着人气的增加，租金现金流不断上涨，土地不断增值。让人想起了大富翁游戏，尔湾的发展就是一个持续的地产造富过程，Bren也因完全控股尔湾公司成为加州橙县首富。总结一下Bren的成功，在Bren刚好具备一定财力和能力之时，老天爷给他送来了已经传承了几代人，可能已无心经营的尔湾公司。他的成功依靠对尔湾这个地块的准确押注，同时也是倾注心血持续经营的结果。专门看了一下尔湾家族基金会(图4)的情况，现在有30多亿美元的规模，2022年捐赠了1.87亿美元，这样看来当年出售股权也是不错的。图1这些美国地产富豪，很多是上市公司大股东，已经历经了多个繁荣和萧条周期。作为对比，我们那些曾经的地产土豪们，除了口碑逆转的Soho潘，以后还能保留多少地产老钱？#财富故事汇#